L’articolo di oggi è dedicato alla Partita IVA da Amministratore Condominio, figura che, con l’approvazione della Legge 220/2012 (la cosiddetta “Riforma del Condominio“), è diventata, di fatto, indispensabile presso tutti gli stabili che contano un numero pari o superiore a quattro appartamenti (e non otto, come in passato).

La Riforma del Condominio, dunque, ha istituito e reso obbligatoria la presenza dell’Amministratore di Condominio, definendo sia le sue mansioni che le responsabilità che questi è tenuto a ricoprire (e che illustreremo, nel dettaglio, nel corso dei prossimi paragrafi), nonché la sua posizione dal punto di vista fiscale e contributivo.

L’Amministratore di Condominio è, infatti, un professionista (o una società di gestione immobiliare) in possesso di Partita IVA; tuttavia, tale professione, non essendo (ancora) regolata da alcun Ordine Professionale (come accade, ad esempio, per avvocati, medici, architetti, etc.), risponde alla Gestione Separata INPS.

Nei prossimi paragrafi, dunque, vedremo insieme come diventare Amministratore di Condominio e quali sono i requisiti necessari per svolgere tale attività. Scopriremo, inoltre, come aprire Partita IVA e muovere i primi passi in questo campo, nonché gli adempimenti da seguire per essere in regola con le leggi vigenti.

Chi è l’Amministratore di Condominio?

Prima di illustrarvi i passaggi per aprire Partita IVA da Amministratore Condominio, vediamo di fare un po’ di chiarezza su questa figura professionale, che si sta diffondendo velocemente su tutto il territorio nazionale.

Come abbiamo accennato, l’Amministratore di Condominio non è stato introdotto di recente. Tuttavia, in seguito alla Riforma del Condominio del 2012, questa professione ha visto una forte espansione: la Legge 220/2012 sancisce, infatti, l’obbligo, per tutti i condomini con più di 4 appartamenti, di nominarne uno.

Quello che non tutti sanno, però, è cosa fa l’Amministratore di Condominio, ovvero le sue mansioni:

  • Amministrative → Gestione del condominio e degli spazi comuni, vigilanza sul rispetto del Regolamento Condominiale da parte dei condomini, convocazione Assemblea Condominiale e redazione dei verbali, etc..
  • Finanziarie → Riscossione quote condominiali e contributi per manutenzione, servizi di pulizia, etc.; erogazione spese e tenuta dei registri; azioni giudiziarie contro i condomini in caso di insoluti, etc..
  • Fiscali → Compilazione e trasmissione Certificazione Unica all’Agenzia delle Entrate; inoltre, in qualità di sostituto d’imposta, versare le ritenute d’acconto (ad es. per opere di riparazione, servizi di portierato) su prestazioni di lavoro dipendente e/o autonomo e presentare la dichiarazione tramite Modello 770.
  • Contabili → Tenuta della contabilità condominiale (ovvero, tutti i movimenti registrati sia in entrata che in uscita); rendicontazione delle spese presso l’Assemblea Condominiale per l’approvazione finale.

In altre parole, l’Amministratore di Condominio è una figura, per certi versi, simile al manager aziendale, da cui dipende l’andamento dell’impresa (in questo caso: la vivibilità e la corretta gestione del condominio, affinché tutti i condomini possano godere dei servizi e delle aree comuni ed abitare in un contesto sicuro ed efficiente).

Di conseguenza, la professione di Amministratore Condominio comporta non poche responsabilità ed anche alcuni aspetti delicati, come l’agire legalmente contro gli inquilini morosi ed il contribuire al decoro dello stabile ed alla serenità di tutti gli abitanti. Ciò significa che questi dovrà dirimere eventuali tensioni tra i condomini (ad esempio, in caso di rumori molesti o mancato rispetto delle regole condominiali) e favorire il bene comune.

Amministratore di Condominio: inquadramento giuridico

Passiamo, adesso, agli aspetti legali che riguardano la professione di Amministratore Condominio che, come abbiamo visto, sono delineati dalla Legge 220/2012, secondo il seguente inquadramento giuridico:

  • Durata incarico annuale (con possibilità di revoca, da parte dell’Assemblea Condominiale, in caso di grave inadempienza: ad esempio, omissioni nella rendicontazione delle spese, mancata riscossione delle quote, etc.).
  • Obbligo di trasparenza (pubblicazione dati/recapiti personali, accesso libero a documentazione e registri, etc.).
  • Tracciabilità (obbligo di aprire un conto corrente bancario per tutti i movimenti inerenti al condominio).

Ricordiamo, inoltre, che l’Amministratore di Condominio agisce come sostituto d’imposta e, pertanto, è obbligato a versare ritenute d’acconto/IRPEF sulle prestazioni erogate dal condominio, incluso il suo compenso. Tale obbligo viene meno nel caso in cui l’amministratore di condominio opti per il regime forfettario.

Come diventare Amministratore Condominio?

L’Amministratore di Condominio prevede mansioni che spaziano dall’ambito giuridico a quello fiscale.

Di conseguenza, deve possedere adeguate competenze, al fine di esercitare tale ruolo in modo ottimale:

  • diploma di scuola media superiore;
  • aver frequentato corsi di formazione per Amministratori di Condominio;
  • seguire regolarmente corsi di aggiornamento professionale.

Dal punto di vista legale, invece, i requisiti per diventare Amministratore Condominio sono i seguenti:

  • maggiore età;
  • godimento dei diritti civili;
  • assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e/o per altri delitti non colposi, per i quali è prevista una pena di reclusione non inferiore a due/cinque anni;
  • non sono stati soggetti a misure di prevenzione definitive (salvo per i casi di riabilitazione);
  • non sono soggetti ad interdizione/inabilitazione;
  • non sono annotati nel registro dei protesti cambiari.

L’Amministratore di Condominio può essere una persona fisica o un’azienda privata.

Inoltre, la legge prevede che uno degli inquilini dello stabile possa ricoprire la mansione di Amministratore.

I passaggi necessari per diventare Amministratore di Condominio

Ricapitolando, i passaggi necessari per i soggetti che desiderano intraprendere una carriera nel campo delle Amministrazioni Condominiali sono i seguenti:

  • frequentazione corsi di formazione e di aggiornamento;
  • apertura della Partita IVA da Amministratore Condominio;
  • apertura posizione contributiva presso la Gestione Separata INPS.

La Partita IVA – specifichiamo – è obbligatoria per esercitare tale mansione a livello professionale, e non come mera attività occasione (ad esempio, un inquilino che ricopre tale ruolo soltanto presso lo stabile ove risiede).

Vediamo, adesso, come aprire Partita IVA da Amministratore Condominio, quali sono i costi e gli obblighi da rispettare, facendo esempi pratici sull’ammontare delle imposte e dei contributi previdenziali.

Come aprire Partita IVA da Amministratore di Condominio?

La Partita IVA è un codice composto da undici cifre, che permette a chi svolge attività di lavoro autonomo (professionale o d’impresa) di dichiarare i propri proventi, versare le imposte ed i contributi pensionistici.

Per essere in regola con il fisco italiano, di conseguenza, vige l’obbligo di aprire Partita IVA, non appena tale attività assume le caratteristiche di regolaritàcontinuità. Cosa significa? Facciamo chiarezza su questo punto.

Partita IVA o prestazione occasionale: cosa dice la Legge?

La legge italiana prevede la possibilità di dichiarare gli incassi derivanti da attività non abituali, mediante lo strumento della prestazione occasionale (con versamento della ritenuta d’acconto pari al 20% dell’importo).

Tuttavia, questo metodo può essere utilizzato soltanto per prestazioni di carattere episodico, ovvero limitate nel tempo (per un massimo di 30 giorni per anno solare per ciascun committente), come nel caso dell’inquilino che ha scelto di esercitare il ruolo di Amministratore soltanto presso il condominio di residenza (e non conto terzi).

Quando, al contrario, l’attività viene svolta con regolarità e assume i contorni di una vera professione, il soggetto è tenuto ad aprire Partita IVA da Amministratore Condominioa prescindere dall’ammontare dei guadagni.

Apertura della Partita IVA da Amministratore Condominio

L’apertura della Partita IVA da Amministratore Condominio è gratuita e può essere effettuata per via telematica, collegandosi al sito dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un’operazione apparentemente semplice, che però nasconde alcune insidie: eventuali errori, in questa fase, ricadono sull’andamento futuro dell’attività.

I passaggi più delicati sono i seguenti:

  1. Scelta Codice ATECO → Il Codice ATECO identifica il tipo di professione ed il settore di riferimento. In questo caso, il codice è: 68.32.0 (Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi).
  2. Scelta del regime fiscale → Attualmente, la scelta ricade tra il regime ordinario ed il regime forfettario, l’opzione più conveniente per coloro che si apprestano ad avviare una nuova attività. Per la Partita IVA forfettaria, infatti, sono previste varie agevolazioni, che rendono la gestione più semplice ed economica.

Regime forfettario per Amministratore Condominio

Il regime forfettario è il regime fiscale più conveniente offerto dall’ordinamento italiano attuale.

Esso è aperto agli Amministratori di Condominio che:

  • percepiscono incassi inferiori a 65.000 euro annui;
  • non possiedono quote di partecipazione a società, associazioni, etc.
  • non controllano S.r.l. che svolgono attività analoghe o riconducibili alle amministrazioni condominiali.

Per un approfondimento sulle cause di esclusione dal regime forfettario 2019, vi rimandiamo a questo articolo.

Il regime forfettario, come già accennato, prevede agevolazioni di carattere fiscale e burocratico:

  • Imposta sostitutiva con Aliquota al 15%, al posto di IRPEF, IRAP, addizionali, etc..
  • Riduzione Aliquota al 5% per i primi cinque anni di attività.
  • Esonero da fatturazione elettronica.
  • Esonero da studi di settore, spesometro, redditometro, etc..
  • Esenzione IVA.
  • Contabilità semplificata (esonero dalla registrazione delle fatture, etc.).

La Partita IVA forfettaria presenta dichiarazione dei redditi annuale ed è tenuta alla conservazione/numerazione delle fatture. La tassazione avviene su base fissa, calcolando il 15% (o il 5% per le start-up) sul cosiddetto reddito imponibile (vale a dire, il reddito lordo annuo, meno il 22% fisso per le spese sostenute durante l’anno).

Per ulteriori approfondimenti sul regime forfettario, vi rimandiamo alla nostra guida completa 2019.

Contributi previdenziali per Amministratore Condominio

I contributi previdenziali previsti per la Partita IVA da Amministratore di Condominio sono pari al 25,72% sul reddito imponibile. Come già visto, infatti, questa professione non è soggetta né ad un Albo, né ad un Ordine Professionale: i contribuenti fanno, dunque, riferimento alla Gestione Separata INPS, sezione professionisti.

L’iscrizione alla Gestione Separata INPS e l’avvio della posizione contributiva vengono effettuati in fase iniziale, ovvero durante l’operazione di apertura della Partita IVA da Amministratore di Condominio.

Partita IVA da Amministratore Condominio: quali sono i costi?

Riepilogando, i costi che il titolare di Partita IVA da Amministratore Condominio, se assoggettato al regime forfettario, deve sostenere durante l’anno sono riconducibili a:

  • Imposte → Pari al 15% del reddito imponibile.
  • Contributi previdenziali → Pari al 25,72% del reddito imponibile.

Ad esempio, se Aldo, Amministratore di Condominio con Partita IVA, guadagna 50.000 euro, verserà:

  • Imposte → 5.850 euro (ridotti a 1.950 per i primi cinque anni).
  • Contributi previdenziali → 10.030 euro circa.

Ad essi si sommano le spese annuali per l’onorario del commercialista che, tuttavia, possono essere sensibilmente ridotte, sottoscrivendo il servizio online Fiscozen, dedicato ai liberi professionisti nel regime forfettario.

Fiscozen è la soluzione ideale per risparmiare, sin da subito, sui costi di gestione della Partita IVA da Amministratore di Condominio, senza rinunciare ad un’assistenza puntuale e di qualità.

Se sei un professionista con Partita IVA o se intendi intraprendere una carriera da Amministratore di Condominio, compila il form sottostante e richiedi una consulenza: ti contatteremo a breve:

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